2009年底，在一家大型机构投资者拥挤的会议室里, 一位投资者问一家全球房地产开发公司的老板，为什么该公司把这么多的好钱投在明显失败的开发项目上. 答案是: 因为我们可以.
这则轶事引发了一系列关于权力制衡的问题, 利益一致, 还有对市场势头的理解(或者在这种情况下是误解). 我们分析 过去的表现, 市场动态与风险, 目标市场/产品 展望未来, 收益预期 和 利率、私人地产 债券市场, 技术的影响. 我们就如何看待2020年潜在的商业房地产投资以及如何避免常见的市场误解为投资者提供了一些指导.
在2009年全球金融危机之后, 大多数机构投资者大幅减少了对房地产的敞口. 然而, 自那时以来，商业房地产作为一种独特的资产类别出现了显著的复苏，机构投资组合中的配置水平达到了前所未有的水平, 积极投资房地产的机构从2014年的72%增长到2019年的96%.
这一趋势反映在主要市场参与者的房地产配置稳步上升以及市场参与者的相对数量上升.
积极投资房地产，所有机构
这一趋势主要是由于更加注重风险管理, 策略性资产配置,, 结果是, 金融危机后的多元化努力. 央行量化宽松政策带来的大量流动性注入和多次降息推动了房地产杠杆需求的增加，对市场表现有很大帮助.
从2005年到2018年的相对业绩分析来看, 这些因素(量化宽松和降息)尤其使房地产受益，因为在2010年至2018年的9年中，房地产有3年的表现排名领先, 另外三次获得第二或第三名.
2005-2018年资产类别表现
这就是到目前为止的情况，它将把我们带向何方?
股票市场在2019年表现出色，这使得机构投资者很难维持其强劲的房地产配置. 除了, 市场的一些角落出现了市场疲劳的迹象, 推动这一趋势的主要因素不是通胀和利率的上行压力，而是地缘政治风险，这些风险可能对经济增长产生负面影响，从而对最(相关)次级资产类别的需求产生负面影响.
最近, 冠状病毒已经停止了我们所知道的全球化生活, 随着不断发展的城市变得安静, 繁忙的街头生活以隔离结束, 熙熙攘攘的购物中心空无一人, 不断增长的旅游业陷入停滞. 房地产业, 像航空公司, 快速消费品(FMCG), 其他国家将感受到由此产生的需求缺口. 政府和央行的干预可能会缓和这一局面. 然而, 由于项目的延迟，整个项目的效果将会滞后6-12个月, 资金正在枯竭, 或者投资者的关注点转移. 所以，事情还没有结束.
当前的危机将提供机会, 比如供应链的重新安排(新的物流中心和生产设施), 分散的公司总部(用作第二总部的新办公楼或作为风险缓解措施的备用地点), 或者额外的医疗设施，为未来的危机做好准备. 因此，请继续关注，让我们在2021年初中期重新评估市场.
在当前的整个周期中，发达市场(例如美国)提供了巨大的机会.g., US, 英国脱欧, 德国, 法国, 日本, 以及澳大利亚)，这是由于需要实现投资组合多元化, 但最重要的是, 危机后的量化宽松政策以及欧洲和美国央行的利率政策. 亚洲——尤其是中国，在一定程度上还有印度和东南亚——也出现了大量资本流入.
GDP增长预期强劲, 法国的房地产市场, 西班牙, 德国, 澳大利亚, 韩国, 预计在可预见的未来，新加坡仍将是一个投资重点. 这一点也适用于香港，但对最近发生的事件有一些警告.
美国市场, 英国, 和其他较小的欧洲国家预计将表现与其长期GDP模式相当，因此预计投资者需求将相当谨慎.
由于国内生产总值(GDP)增长达到平台期，中国房地产市场的投资活动可能会放缓，除非政府引导的投资活动取代因谨慎的私人资本情绪而导致的预期资金缺口.
预计所有房地产产品类型都将保持吸引力, 然而, 个人投资者的偏好将继续因风险偏好而异, 当前投资组合结构, 区域/家庭的偏见, 以及可用的投资和资产管理技能.
在一般情况下, 预计“太多资金追逐同一笔交易”的趋势将继续导致产品可用性降低, 价格上涨, 以及相应的封顶率收缩.
由于建筑用地短缺，预计棕地的重新利用和旧资产的翻新将会增加, 尤其是在大都市地区. 近年来的大型项目，如纽约市哈德逊广场重建项目，支持了这一假设.
2020年以后的房地产收益率预期继续保持吸引力，为:
商业房地产市场的债务在当前周期中经历了重大的结构性变化, 最突出的是非传统贷款机构的出现，以及债务基金融资的旋风.
急剧下降:继2017年创纪录的融资总额之后，去年债务基金的融资总额大幅下降
最初被认为是填补2009年金融危机后商业银行贷款活动减少的空白, 债务基金如今为机构投资者提供了一个有趣的创收投资机会. 考虑到潜在的抵押品以及对贷款价值比(LTV)的持续谨慎, 投资者的下行风险往往比通过基金工具或直接投资进行股权投资的风险要低得多. 在某些情况下, 它通过为整个资本结构提供资金，使投资者在特定资产上实现内部风险/回报多样化.
给定组合专业化定价, 债务管理, 还需要房地产技能, 机构投资者和家族理财室大多通过基金工具和/或专门委托专业资产管理公司(如.g.(基金挎斗).
利率 商业地产 在大多数发达市场保持竞争力. 与最近的情况一样，主要驱动因素是央行利率处于低位. 而10年期联邦储备利率则稳定地徘徊在1%.5-1.在75%的区间内，欧元区的基本利率仍然稳定在负值区域(目前为-0).50%)，而后者几乎没有变化.
大量的债务提供者(传统和非传统), 就像保险公司或债务基金一样，这给贷款机构的利润率带来了额外的压力, 但需要注意的是，在特定市场，经济和政治风险加剧的价格差异仍未改变. 相应的, 欧洲的贷款机构利润率目前为100个基点(法国/德国)。, 175个基点(意大利), 170个基点(英国). 这导致了相当有吸引力和提高回报的融资利率.
然而，由于一些欧洲次级市场的估值已经高得离谱，现实的估值和 尽职调查 随着周期的转变，程序是防止交易过度扩张的关键.
尽管贷款竞争加剧, 核保保持谨慎, LTV比率(60-70%)和债务契约保持稳定.
美国的银行利润率反映了更为谨慎的GDP增长预期，在150-200个基点左右. 基本比率为1.5-1.75%，这导致平均融资利率在3-3左右.75%， LTV预期与欧洲相似.
受市场需求和各种房地产投资可获得的大量流动性的双重驱动, 全球建筑市场炙手可热.
根据最近公布的建筑成本调查 特纳 & 汤森, 全球主要的房地产咨询公司之一, 35个市场被认为是温暖/炎热/过热, 还有23个在升温，只有5个在降温. 建筑价格的上涨主要见于北美地区, 其中，旧金山市场的科技产业推动的建筑市场在2019年至2020年期间的价格同比上涨了6%, 其次是温哥华(+5%)和印第安纳波利斯(+4%)。. 阿姆斯特丹(同比增长9%)和法兰克福(同比增长4%)的成本增幅在欧洲最大.
展望未来, 在北美的旧金山和休斯顿, 阿姆斯特丹, 法兰克福, 和欧洲的巴黎, 中国上海, 中东的利雅得和马斯喀特, 坦桑尼亚的达累斯萨拉姆, 以及澳大利亚的布里斯班和珀斯被认为是建筑成本增长潜力最大的城市.
在当前周期中，可投资商业房地产市场显著扩张. 这主要是由仓库和数据中心形式的技术行业的实体需求驱动的. 房地产和基础设施市场的另一个主要推动力是机构投资者进入市场，这些机构投资者以前是分散的行业，单个地块的规模不足以吸收有意义的资本. 例子包括学生宿舍、医院和养老院. 在某些市场中，其中一些甚至不是可投资领域的一部分，但由于放松管制和政府职能专业化的需要，它们已经成为可能.
鉴于不少发达市场，尤其是新兴市场所面临的预算挑战, 预计这一趋势还将继续增长. 其中一些资产类别的持续和相对稳定的收入流增强了投资组合的吸引力, 尤其是对养老基金等注重收益的投资者而言.
然而, 记住老的经验法则:“越专业的资产。, 液体越少,“应特别注意潜在的替代用途, 市场化, 以及合同下行保护.
房地产领域最近的发展特点是广泛的技术驱动创新，通常被称为PropTech. 仅在2019年，VC对PropTech的投资总额就达到160亿美元, 数字化，尤其是PropTech，将对未来的房地产行业产生深远的影响.
相应的, 根据普华永道的《欧博体育app下载》，87%的欧洲市场参与者预计未来3-5年PropTech支出将增加.
未来3-5年PropTech的投资/使用情况
影响商业房地产行业的主要趋势
在过去的十年里, 商业地产行业在市场吸引力和主街方面已经转移, 在很大程度上, 满足投资者对整体投资组合表现的多元化和收益提升预期.
然而, 目前油价已经高得离谱，地缘政治和宏观经济也面临重大挑战, 未来10年将面临重大挑战. 因此, 相当多的市场参与者应该审视一下自己在相当激烈的环境中管理投资组合和资产所需的内部能力.
考虑到长时间的 “制度信任” 自2009年以来, 或许要经历一场剧烈的市场震荡，才能看出谁吸取了教训, 或者引用沃伦·巴菲特的话: “只有当潮水退去的时候，你才会发现谁在裸泳。.”
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美国的商业房地产业是1美元.IBIS的数据是2万亿美元.
气候变化、中美贸易冲突、伊朗冲突、冠状病毒爆发、利比亚冲突.
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